Formulario
CRONOGRAFIA DELLE REVISIONI DEL DOCUMENTO
1. DEFINIZIONI E QUADRO DI SINTESI
1.1 Direttiva (UE) N. 17/2014 recepita con il Decreto Legislativo 21 aprile 2016, n. 72 che ha modificato il Testo Unico Bancario (TUB)
Riferimenti normativi circa il concetto di «standard affidabili per la valutazione dei beni immobili»
Art. 120-duodecies (Valutazione dei beni immobili)
«1. I finanziatori applicano standard affidabili per la valutazione dei beni immobili residenziali ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca. Quando la valutazione è condotta da soggetti terzi, i finanziatori assicurano che questi ultimi adottino standard affidabili.
1.2 Il Regolamento 575/2013/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio, del 26 giugno 2013 relativo ai requisiti prudenziali per gli enti creditizi ha aggiornato le definizioni di:
Inoltre, con il medesimo Regolamento, sono state indicate altre definizioni d’uso nel settore bancario correlate alla valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, tra cui:
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1 Decreto Legislativo 1° settembre 1993, n.385, e successive modifiche e integrazioni
2 Modificativo della Direttiva 2006/48/CE, recepita con il Decreto Legge 27 dicembre 2006, n. 297, convertito con modificazioni dalla Legge 23 febbraio 2007, n. 15, in G.U. n. 46 del 24 febbraio 2007
1.3 Riferimenti scientifici e normativi a livello internazionale e nazionale
1.4 Procedimenti di stima indicati dagli standard internazionali e/o nazionali di valutazione
2.INDICATORI STATISTICI E DISTRIBUZIONE NORMALE (GAUSSIANA)
Alcuni indicatori statistici
Esempio relativo ad indicatori statistici
Algoritmi di calcolo nella stima monoparametrica
3. STIME MONOPARAMETRICHE
4. 1° TEOREMA MERCANTILE DEL PREZZO E DEL REDDITO
1° Teorema Mercantile del Prezzo
5. MARKET COMPARISON APPROACH (MCA) O MARKET APPROACH
6. INCOME APPROACH
Procedimento per capitalizzazione diretta
La ricerca del saggio di capitalizzazione si attua mediante la rilevazione di un campione di canoni di mercato Rj di immobili di superficie Sj (con indice j=1,2,…,m) e un campione di prezzi di mercato Ph di immobili di superficie Sh (indice h=1,2,…,n).
Il saggio di capitalizzazione medio è pari a:
Procedimento per capitalizzazione finanziaria
La ricerca del saggio di capitalizzazione si attua mediante la rilevazione di un campione di compravendite di immobili dello stesso segmento di mercato dell’immobile da valutare, costituito dai contratti con prezzi totali (Ph con indice h=1,2,…,n), con durate th e con le rispettive serie dei redditi lordi o netti. L’estrazione dei saggi di capitalizzazione (ih) si può svolgere con l’equazione del saggio di rendimento interno riferito alle serie dei redditi e ai prezzi degli immobili di confronto.
Il saggio di capitalizzazione medio è pari a:
Analisi del flusso di cassa scontato (o Discounted cash flows analysis – DCFA)
La ricerca del saggio di capitalizzazione si attua mediante la rilevazione di un campione di compravendite di immobili (o di parti di immobili o di diritti o di interessi), costituito dai contratti con prezzi totali (Ph con indice h=1,2,…,n), con durate th e con i rispettivi flussi di cassa. L’estrazione dei saggi di capitalizzazione (ih) si può svolgere con l’equazione del saggio di rendimento interno riferito ai flussi di cassa prefigurati per gli immobili di confronto. Il saggio di capitalizzazione medio è pari a:
7. SISTEMA DI STIMA
8. SISTEMA DI RIPARTIZIONE ED ALTRE FORMULE
Deprezzamento lineare
Formula UEC
9. STIMA DEL COSTO DI PRODUZIONE IN EDILIZIA
10. CALCOLO DELL’EQUIPROBABILITÀ
“Il rapporto fra il numero di casi favorevoli dell’evento ed il numero di casi possibili, purché questi ultimi siano tutti equiprobabili”
Definizione classica attribuita a P.S. Laplace
Richard von Mises ha definito la probabilità di un evento come il limite cui tende la frequenza relativa dell’evento al crescere del numero degli esperimenti.
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La quantificazione della ‘possibilità’ del verificarsi di un evento casuale E è detta probabilità P(E) per cui, sulla base della definizione classica sopra riportata P(E) corrisponderà al rapporto fra il numero di casi favorevoli al verificarsi di E con il numero dei casi possibili (ovvero supposti tutti ugualmente possibili).
In pratica si deve definire come procedere per identificare il numero P(E).
Come sopra richiamato, sono due le principali definizioni di probabilità:
L’equiprobabilità è un concetto inteso come espressione di una proprietà oggettiva attribuibile, per la presenza di qualche “simmetria”, agli elementi che formano lo spazio Ω.
La conseguenza è che la “definizione classica” può trovare applicazione solo nel caso in cui lo spazio degli eventi elementari Ω sia articolato in un numero finito di punti.
Quindi se E è un generico evento di BΩ , la definizione classica prevede che se l’evento E è l’unione di m qualunque degli n eventi elementari equiprobabili che formano Ω, la probabilità P(E) dell’evento in questione è rappresentata dal rapporto:
In sintesi, la probabilità dell’evento E è identificata dalla frazione che ha al denominatore il numero n degli eventi (elementari) possibili, con uno dei quali deve concludersi l’esperimento casuale ed al numeratore il numero m degli eventi (elementari) favorevoli ad E.
Per quanto attiene la definizione statistica di probabilità, il relativo supporto è inerente nella particolarità di comportamento riscontrata in un gran numero di fenomeni naturali. Infatti, vi sono fenomeni che, se osservati un gran numero di volte nelle loro manifestazioni xi, (i = 1,…,k), rivelano come le corrispondenti frequenze relative fi(n)/n – essendo fi(n) il numero di volte in cui nelle n osservazioni effettuate, il fenomeno considerato ha presentato la modalità xi – al crescere di n danno la sensazione di volersi ancorare ad una qualche costante.
Osservazione
La definizione classica di probabilità può essere utilizzata per calcolare P(E) solo qualora sia possibile determinare la numerosità di E e di Ù, cioè solo nel caso in cui Ù sia insieme finito e sia possibile “quantificare” gli eventi elementari che compongono E.
Definizione Frequentista o Statistica
P(E) coincide con la frequenza relativa del verificarsi di E viene calcolata sulla base di un consistente numero di prove condotte tutte nelle medesime condizioni.
Assiomi delle probabilità
Il sistema dei 3 assiomi delle probabilità prescinde dal calcolo di P(E) e consente la deduzione logica di una serie di teoremi e proposizioni che costituiscono la “ Teoria della Probabilità”.
Tali assiomi sono: